Vender un piso que está alquilado: derechos del inquilino y proceso legal
Guía para propietarios sobre cómo vender una vivienda con inquilino: derecho de tanteo y retracto, obligación de mantener el contrato, notificación previa y qué pasa con el contrato al vender.
Llega un momento en que el propietario quiere vender el piso, pero hay un inquilino dentro con contrato en vigor. La pregunta más habitual es: ¿puedo vender? ¿Qué le debo al inquilino? ¿Qué pasa con el contrato cuando se vende?
La respuesta a las tres es sí, bastante y depende.
Este artículo explica lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre la venta de pisos alquilados, qué derechos tiene el inquilino y cómo gestionar el proceso sin conflictos innecesarios.
Como siempre en temas con implicaciones legales y económicas importantes: este artículo es orientativo. Para tu situación concreta, consulta con un abogado o notario.
El primer derecho del inquilino: saber que vas a vender
El artículo 25 de la LAU establece que antes de cerrar la venta con un tercero, el propietario debe notificar al inquilino su intención de vender. La notificación tiene que incluir el precio y todas las condiciones esenciales de la venta.
A partir de esa notificación, el inquilino tiene 30 días naturales para decidir si quiere comprar el piso en las mismas condiciones. Esto se llama el derecho de tanteo.
Si no ejerces el tanteo, o si el inquilino no responde en 30 días, puedes vender a quien quieras. Pero si vendes a un tercero en condiciones mejores (precio más bajo, por ejemplo) sin avisar de nuevo al inquilino, él puede ejercer el retracto: comprar el piso al precio que lo vendiste, con 30 días desde que tuvo conocimiento de la venta.
El retracto es el derecho a "colarse" en la compraventa ya cerrada. Funciona, es ejecutable y ha dado lugar a muchos conflictos que habrían sido evitables con una notificación correcta al principio.
Cómo hacer la notificación bien:
- Por escrito, con acuse de recibo (burofax o notarial)
- Con el precio concreto y las condiciones de la venta
- Guardar el comprobante de entrega
¿Puedes vender aunque el inquilino no quiera comprar?
Sí. El tanteo y el retracto no son un derecho de veto. Si el inquilino recibe la notificación, estudia la oferta y decide que no le interesa o que no puede financiarlo, el propietario puede vender libremente.
El inquilino no puede bloquear la venta. Solo puede ejercer su derecho a comprar en las mismas condiciones.
Qué pasa con el contrato de alquiler cuando se vende el piso
Esta es la pregunta que más preocupa al comprador (y que el propietario tiene que responder honestamente en la venta).
La situación legal después de la venta depende de si el contrato está en el período de duración mínima o ya lo ha superado:
Si el contrato está dentro del período mínimo (5 años desde la firma para personas físicas): El nuevo propietario queda subrogado en el contrato. Esto significa que asume las obligaciones del arrendador y tiene que respetar el contrato hasta que se cumpla el período mínimo. No puede echar al inquilino simplemente porque acaba de comprar el piso.
Esta regla aplica independientemente de si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad o no. Reforma introducida con claridad por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2019 y mantenida en la Ley 12/2023.
Si el contrato ya ha superado los 5 años y está en período de prórroga: Aquí sí hay diferencia según si el contrato está inscrito en el Registro:
- Contrato inscrito: el nuevo propietario tiene que respetar la prórroga en curso
- Contrato no inscrito: el nuevo propietario podría terminar el contrato al final de la prórroga anual, con el preaviso correspondiente
En la práctica, la inmensa mayoría de contratos de alquiler particulares en España no están inscritos en el Registro de la Propiedad. Esto es relevante si el piso se vende cuando el contrato lleva más de 5 años.
El caso en que el contrato incluye renuncia al tanteo
La LAU permite que las partes pacten en el contrato la renuncia del inquilino al derecho de tanteo y retracto (artículo 25.8). Si el contrato incluye esa cláusula y el inquilino la firmó, el propietario puede vender sin necesidad de notificación previa.
Esto aparece con más frecuencia en contratos redactados por agencias o abogados. Si tienes dudas sobre si tu contrato lo incluye, revísalo en la sección de derechos y obligaciones de las partes o busca el término "tanteo" o "retracto".
Cómo afecta la venta al inquilino en términos prácticos
Si el período mínimo sigue vigente cuando vendes, el inquilino tiene bastante protección: mantiene el contrato, el mismo precio y las mismas condiciones con el nuevo propietario. El cambio es que ahora su interlocutor es otro.
Lo que sí cambia para el inquilino:
- La cuenta bancaria donde hace la transferencia del alquiler
- El nombre a quien dirige las comunicaciones
- Eventualmente, algunas condiciones si hay acuerdo mutuo con el nuevo propietario
Lo que NO cambia automáticamente:
- El precio del alquiler
- La fecha de vencimiento del contrato
- Las obligaciones de mantenimiento del inmueble
Comunicárselo al inquilino con claridad y por escrito es lo más prudente para evitar confusiones.
Precio de venta con un inquilino dentro
Vender un piso ocupado por un inquilino con contrato en vigor suele tener un impacto en el precio de mercado. Depende del perfil del comprador:
Para un inversor que quiere alquilar: el piso ya tiene inquilino y genera renta desde el primer día. Puede ser atractivo si el inquilino es fiable y el precio de alquiler está en mercado.
Para un comprador que quiere vivir en él: el contrato es un obstáculo. Tendrá que esperar a que termine el contrato mínimo, lo que puede ser años. Esto suele reflejarse en una rebaja de precio respecto a un piso vacío equivalente.
En transacciones donde el comprador quiere el piso vacío, lo más limpio es negociar con el inquilino antes de la venta. Algunos propietarios ofrecen una compensación económica para que el inquilino salga voluntariamente antes de que termine el contrato. Si el inquilino acepta y se documenta por escrito, la venta puede hacerse con el piso vacío.
Esa compensación no tiene una cifra legal fijada: es lo que ambas partes acuerden. Lo habitual es entre 1 y 3 mensualidades, dependiendo del tiempo que quede de contrato.
Este artículo es orientativo. Los artículos citados de la LAU son los vigentes a mediados de 2026. Para cualquier decisión sobre la venta, consulta con un abogado o notario especializado en arrendamientos.
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