Cómo no renovar un contrato de alquiler como propietario: plazos y proceso
Guía para propietarios que no quieren renovar el contrato de alquiler: cuándo y cómo comunicarlo, diferencia entre no renovar y resolver, y qué pasa si no avisas a tiempo.
Llega el fin del contrato y el propietario no quiere renovar. El piso lo necesita para uso propio, quiere venderlo, o simplemente quiere poder decidir qué hace con él cuando termine el contrato. ¿Cómo se comunica? ¿Cuánto tiempo hay que dar al inquilino? ¿Y qué pasa si se te olvida avisar?
Estas preguntas tienen respuesta concreta en la Ley de Arrendamientos Urbanos. El problema es que muchos propietarios desconocen los plazos, y un error aquí puede obligarte a prorrogar el contrato 1 o 3 años más de lo que querías.
Dos situaciones muy distintas: no renovar vs. resolver
Antes de entrar en plazos, conviene distinguir dos escenarios que se confunden habitualmente:
No renovar al final del contrato. El contrato llega a su término natural (o a la finalización de una prórroga) y el propietario decide no continuar. Es su derecho, con los plazos de preaviso que establece la ley.
Resolver el contrato antes de que termine. El propietario quiere terminar el contrato durante su vigencia porque el inquilino incumple (no paga, causa daños, subarrienda). Esto es distinto y tiene su propio proceso. Ver la guía sobre causas de resolución anticipada.
Esta guía trata el primer caso: el propietario que quiere recuperar el piso cuando el contrato termina o cuando llega a una fecha de renovación.
Plazos de preaviso: qué dice la LAU tras la Ley de Vivienda 2023
La Ley 12/2023, en vigor desde mayo de 2023, modificó el plazo de preaviso del propietario.
El propietario debe avisar al inquilino con 4 meses de antelación si no quiere renovar el contrato al vencer el período contractual en curso.
El inquilino, si es él quien no quiere renovar, tiene que avisar con 2 meses de antelación.
Esto aplica tanto al final del período mínimo (5 años para propietario persona física) como al final de cada prórroga anual posterior.
Qué pasa si el propietario no avisa a tiempo:
- Si no da los 4 meses de preaviso antes de que termine el período, el contrato se prorroga automáticamente. Primero por períodos de 3 años (durante el período de prórrogas obligatorias), y después por períodos anuales.
Ejemplo: contrato que termina el 31 de diciembre de 2026. Para no renovarlo, el propietario tiene que avisar al inquilino antes del 31 de agosto de 2026. Si avisa en octubre, el contrato se prorroga.
Los distintos momentos en los que el propietario puede no renovar
Al final del período mínimo (año 5 para personas físicas): El propietario puede comunicar al inquilino, con 4 meses de antelación, que no va a renovar el contrato. No necesita justificación.
Durante el período de prórrogas tácitas (años 6-8, hasta 3 años más): Si el contrato llega a los 5 años sin que ninguna parte haya comunicado nada, se prorroga automáticamente año a año hasta un máximo de 3 años adicionales (artículo 10.1 LAU). En cada aniversario, el propietario puede comunicar el no-renovar con 4 meses de antelación.
Una vez vencidos los 8 años: Pasado el período de 5 años mínimo más los 3 de prórroga, cualquiera de las partes puede terminar el contrato en cada vencimiento anual con el preaviso correspondiente (4 meses el propietario, 2 meses el inquilino).
La excepción para recuperar el piso antes de los 5 años: necesidad propia
La LAU permite al propietario recuperar el piso antes de que termine el período mínimo de 5 años si lo necesita como vivienda habitual para sí mismo, su cónyuge en casos de separación o divorcio, o sus familiares de primer grado (hijos, padres).
Pero hay una condición importante desde la Ley 12/2023: esta posibilidad tiene que estar prevista expresamente en el contrato en el momento de firmarlo. Si el contrato no incluye esta cláusula, el propietario no puede invocar necesidad propia durante el período mínimo.
Si el contrato sí incluye la cláusula, el proceso es:
- Comunicar al inquilino con 2 meses de antelación la necesidad de recuperar el piso
- El inquilino dispone de ese plazo para buscar alternativa
- Si a los 3 meses de que el inquilino haya abandonado el piso el propietario no lo ocupa efectivamente (o no lo ocupa su familiar), el inquilino tiene derecho a volver al piso en las mismas condiciones o a ser indemnizado
Cómo comunicar el no-renovar: la forma importa
El preaviso tiene que ser fehaciente. "Fehaciente" significa que queda constancia de que el inquilino lo recibió y cuándo.
Las formas válidas:
- Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido: la opción más segura y más recomendable si hay riesgo de conflicto. El servicio de Correos emite un certificado que acredita el contenido y la recepción.
- Email con confirmación de lectura: válido si el inquilino confirma la recepción. Si no confirma, no tienes certeza legal.
- Carta certificada: acredita entrega pero no el contenido. Menos robusto que el burofax.
- Notificación notarial: la más cara pero la más incontestable. Raramente necesaria salvo en situaciones conflictivas.
El burofax es el estándar entre propietarios. Cuesta menos de 15 € y elimina cualquier discusión sobre si el inquilino lo recibió o no.
Lo que tiene que incluir el preaviso:
- Identificación del contrato (dirección del inmueble, fecha de firma)
- La comunicación expresa de que no se va a renovar
- La fecha de fin del contrato (para que quede claro cuándo tiene que abandonar el piso)
- Si es por recuperación para uso propio: indicarlo expresamente y el familiar que lo ocupará
Qué pasa si el inquilino no se va al terminar el contrato
El propietario ha avisado a tiempo, el contrato ha terminado, pero el inquilino no se va. En ese caso, el propietario puede iniciar un proceso de desahucio por precario o por terminación del contrato.
Este proceso es similar al de desahucio por impago pero generalmente más rápido porque no hay discusión sobre el incumplimiento (el contrato ha terminado, lo cual es un hecho objetivo). Ver la guía sobre inquilino que no quiere dejar el piso.
El error más frecuente: no tener controlada la fecha de vencimiento
La mayoría de los errores de preaviso vienen de no tener controlada la fecha exacta de vencimiento del contrato. Si tienes varios pisos o si el contrato se firmó hace años y ya ha habido alguna prórroga, puede no ser obvia.
La fecha de vencimiento es la que figura en el contrato más las prórrogas que hayan ido ocurriendo. Si no estás seguro, revisa el contrato original y haz la cuenta desde la fecha de inicio.
Con Kasero puedes registrar la fecha de vencimiento de cada contrato y recibir un aviso cuando se acercan los 4 meses previos, para que nunca te pillen sin haber avisado a tiempo.
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Los plazos indicados en este artículo corresponden a la normativa vigente tras la Ley 12/2023. Para contratos con condiciones específicas o situaciones complejas, consulta con un abogado especializado.
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