Obras en un piso alquilado: qué puede hacer el propietario y qué puede hacer el inquilino
Guía con base en la LAU sobre obras en pisos en alquiler: qué obras puede hacer el propietario sin permiso del inquilino, cuándo necesita consentimiento y qué obras puede hacer el inquilino.
Las obras en un piso alquilado generan más conflictos de lo que debería, principalmente porque ni el propietario ni el inquilino tienen claro quién puede hacer qué. El propietario quiere reformar para mantener el valor del inmueble; el inquilino quiere meter un armario empotrado o cambiar el color de las paredes. ¿Quién necesita permiso de quién?
La LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) regula esto con bastante precisión en sus artículos 21, 22 y 23. Aquí está la versión práctica, sin tecnicismos innecesarios.
Lo que el propietario debe hacer por ley: conservación del inmueble
El artículo 21 de la LAU obliga al propietario a mantener el piso en condiciones de habitabilidad durante todo el contrato. Esto significa que las reparaciones necesarias para que el piso sea habitable son responsabilidad del propietario, no del inquilino.
Ejemplos concretos de lo que el propietario está obligado a reparar:
- La caldera que deja de funcionar (salvo que el daño lo haya causado el inquilino por mal uso)
- Una gotera estructural
- La instalación eléctrica que falla por antigüedad
- El ascensor del edificio (aunque esto depende de la comunidad)
- Humedades de condensación estructurales
Lo que no está obligado a reparar el propietario:
- El electrodoméstico que el inquilino ha roto por mal uso
- Bombillas fundidas y elementos de consumo ordinario
- Pequeñas reparaciones que entran dentro del desgaste normal del uso (art. 21.4)
La norma general sobre pequeñas reparaciones es que las que son consecuencia del desgaste ordinario del uso van a cargo del inquilino. El límite suele interpretarse en la práctica en unos 150-200 €, aunque la LAU no fija una cifra exacta.
Lo que el propietario puede hacer sin pedir permiso: obras de mejora
El artículo 22 de la LAU permite al propietario realizar obras de mejora en el piso incluso con inquilino dentro, aunque con condiciones:
- Debe avisar al inquilino con al menos 3 meses de antelación indicando qué obras son, cuándo empiezan y cuánto van a durar.
- El inquilino puede desistir del contrato si las obras duran más de 20 días y le afectan de forma significativa.
- Si el inquilino acepta las obras (o las aguanta sin desistir), el propietario puede subir la renta una vez terminadas. El incremento máximo es el resultado de aplicar a la inversión realizada el tipo de interés legal del dinero más tres puntos porcentuales, con un tope del 20% de la renta anual vigente.
Ejemplo: propietario instala una calefacción nueva que cuesta 4.000 €. Con el tipo de interés legal al 3,25% + 3 puntos = 6,25%. El incremento máximo sería: 4.000 € × 6,25% = 250 €/año, que son 20,83 €/mes. No puede superar tampoco el 20% de la renta anual.
En la práctica, muchos propietarios no aplican este incremento porque prefieren no tensionar la relación con el inquilino, pero tienen derecho legal a hacerlo.
Lo que el propietario NO puede hacer sin el consentimiento del inquilino
Aunque el piso sea tuyo, no puedes simplemente entrar a hacer obras cuando quieras. El inquilino tiene derecho a la inviolabilidad del domicilio durante el contrato.
Obras que no puedes hacer sin acuerdo del inquilino:
- Reformas que impliquen entrar al piso regularmente sin un proceso de información y consentimiento previo
- Obras que afecten a la distribución interior del piso sin acuerdo
- Cualquier obra que impida o dificulte gravemente el uso normal del piso sin compensación
El procedimiento correcto es siempre el del artículo 22: aviso con 3 meses de antelación. Si el inquilino no responde al aviso y no desiste, se entiende que acepta las obras.
Lo que el inquilino puede hacer sin pedir permiso
Esta es la parte que más sorprende: en principio, el inquilino necesita consentimiento del propietario para hacer casi cualquier obra.
La única excepción clara del artículo 23 LAU es que el inquilino puede hacer obras sin consentimiento del propietario cuando sean necesarias para adaptar el piso a sus necesidades de accesibilidad por razón de discapacidad propia o de familiares que convivan con él. Y aún así, debe avisar al propietario.
Todo lo demás requiere consentimiento escrito del propietario:
- Pintar las paredes de otro color
- Instalar un armario empotrado
- Cambiar los azulejos de la cocina
- Tirar un tabique
- Cambiar la bañera por un plato de ducha
Si el inquilino hace obras sin consentimiento, el propietario puede:
- Exigir que el piso vuelva a su estado original al finalizar el contrato
- En casos graves (obras estructurales, daños al inmueble), puede ser causa de resolución del contrato
Los casos más frecuentes de conflicto
"El inquilino ha pintado las paredes sin pedir permiso." Caso habitual y relativamente menor. Pintado de pared no es una obra estructural y normalmente no es causa de resolución. Al terminar el contrato, puedes exigir que lo dejen como estaba (re-pintar en el color original). Si no lo hacen, es un daño compensable con la fianza.
"El inquilino ha hecho un agujero en la pared para colgar algo." Esto entra dentro del uso normal del piso. No es una obra y no requiere permiso. Al salir, el inquilino debe dejarlo razonablemente en buen estado (tapar los agujeros o compensarlo con la fianza).
"El inquilino quiere cambiar la bañera por un plato de ducha." Requiere consentimiento escrito del propietario. Si tú estás de acuerdo y queda recogido por escrito, no hay problema. Si no lo autorizas y el inquilino lo hace igual, es causa de resolución de contrato.
"El propietario quiere cambiar las ventanas con el inquilino dentro." Es una obra de mejora que da derecho a subir renta. Debe avisar con 3 meses de antelación. El inquilino puede desistir si las obras le afectan gravemente más de 20 días. Si aguanta las obras, el propietario puede aplicar el incremento calculado según el art. 22.
"El inquilino ha hecho obras porque el propietario no arreglaba una avería." Si el propietario incumplió su obligación del art. 21 (mantener habitabilidad) y el inquilino tuvo que hacerlo por urgencia, el inquilino puede descontar el coste de la renta. Pero esto requiere que el inquilino haya avisado al propietario previamente y que este no actuara en un plazo razonable.
Cómo documentar bien las obras para evitar conflictos
Tanto si el propietario hace obras como si las autoriza al inquilino, la documentación es clave:
- El aviso del propietario al inquilino: siempre por escrito (burofax, email con confirmación de lectura)
- La autorización de obras al inquilino: documento firmado por ambas partes que especifique qué obra, qué materiales y que al terminar el contrato el piso se devuelve en el estado acordado
- Fotos del antes y el después de cualquier obra: con fecha
Un acuerdo verbal sobre obras suele acabar en conflicto al finalizar el contrato. Por escrito, con la descripción específica de lo que se autoriza, se evitan la mayoría de disputas.
Los artículos de la LAU citados (21, 22 y 23) están vigentes a la fecha de publicación. Para cualquier duda sobre tu caso específico, consulta con un abogado especializado en arrendamientos.
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