Todos los gastos deducibles si alquilas un piso en 2026
Lista completa de gastos que puedes deducir en el IRPF como propietario: IBI, comunidad, seguros, hipoteca, reparaciones, amortización y más. Con ejemplos reales y los errores más comunes.
Si alquilas un piso, Hacienda te permite restar una serie de gastos antes de calcular el IRPF. El problema es que la mayoría de propietarios solo conocen dos o tres, y acaban pagando más impuestos de los que deberían.
En esta guía repasamos uno por uno todos los gastos que puedes deducir, con ejemplos concretos y los errores que no debes cometer.
Si quieres entender primero cómo funciona el cálculo completo del IRPF sobre el alquiler, lee nuestra guía de cómo calcular el IRPF de tu alquiler.
La regla básica
Un gasto es deducible si es necesario para obtener los ingresos del alquiler y puedes justificarlo con factura o recibo. Si no tienes justificante, no lo deduzcas.
Los gastos se restan de los ingresos brutos del alquiler. El resultado es el rendimiento neto, que es sobre lo que tributas.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
El IBI es deducible al 100%. Es uno de los gastos más olvidados y a la vez más fáciles de justificar: solo necesitas el recibo.
Ejemplo práctico
Tu piso en Valencia paga 480 € de IBI al año. Esos 480 € se restan íntegramente de tus ingresos por alquiler.
Si el piso ha estado alquilado solo parte del año, puedes deducir la parte proporcional al periodo alquilado.
Comunidad de propietarios
Las cuotas ordinarias mensuales que pagas a la comunidad son deducibles. También las derramas, siempre que sean para conservación del edificio.
Ejemplo práctico
Pagas 65 €/mes de comunidad. Al año son 780 € deducibles. Si además ha habido una derrama de 400 € para reparar la fachada, esa derrama también es deducible.
Las derramas para mejoras (instalar un ascensor nuevo, piscina, etc.) no son deducibles como gasto, sino que se suman al valor de adquisición del inmueble para la amortización.
Seguros
Todos los seguros vinculados al inmueble son deducibles si los pagas tú como propietario:
- Seguro del hogar (incendio, robo, daños por agua, responsabilidad civil)
- Seguro de impago de alquileres
- Seguro de responsabilidad civil del propietario
Ejemplo práctico
Pagas un seguro de hogar de 220 € y un seguro de impago de 180 € al año. Total deducible: 400 €.
El seguro de impago es especialmente interesante: te protege ante inquilinos morosos y además reduces tu factura fiscal.
Intereses de la hipoteca
Si compraste el inmueble con hipoteca, los intereses que pagas son deducibles. Solo los intereses, no la parte de amortización de capital.
Ejemplo práctico
Tu cuota hipotecaria es de 650 €/mes. De esos 650 €, 180 € son intereses y 470 € son amortización de capital. Solo puedes deducir los 180 € de intereses, que al año suman 2.160 €.
En los primeros años de hipoteca, la proporción de intereses es mucho mayor. Puedes consultar el desglose exacto en el cuadro de amortización que te da tu banco, o calcularlo automáticamente en Kasero.
También son deducibles otros gastos de financiación: comisiones de apertura, gastos de notaría vinculados al préstamo y los seguros obligatorios del préstamo hipotecario.
Los intereses y gastos de reparación tienen un límite: no pueden superar los ingresos íntegros del alquiler. Si hay exceso, puedes compensarlo en los 4 años siguientes.
Reparaciones y conservación
Cualquier gasto necesario para mantener el piso en condiciones habitables es deducible:
- Fontanería y electricidad
- Pintura y revoco de paredes
- Reparación de electrodomésticos
- Sustitución de instalaciones deterioradas (caldera, calentador)
- Arreglo de humedades o goteras
Ejemplo práctico
Se estropea la caldera y pagas 850 € por repararla. Deducible. Se rompe el termo eléctrico y compras uno nuevo por 320 €. Deducible.
Las mejoras no son deducibles. Si reformas la cocina entera, cambias las ventanas por unas mejores o instalas aire acondicionado nuevo, eso es mejora, no conservación. Las mejoras se incorporan al valor de adquisición para la amortización.
La diferencia clave: conservación es devolver algo a su estado original. Mejora es dejarlo mejor de lo que estaba.
Tasas municipales
Los tributos locales vinculados al inmueble son deducibles:
- Tasa de recogida de basuras
- Tasa de alcantarillado
- Tasa de alumbrado
- Cualquier recargo o tasa municipal vinculada al inmueble
Ejemplo práctico
Tu ayuntamiento cobra 90 € de basuras y 45 € de alcantarillado al año. Total: 135 € deducibles.
Gastos de gestión y administración
Si alguien te ayuda a gestionar el alquiler, su coste es deducible:
- Honorarios de gestoría o asesoría fiscal
- Administrador de fincas
- Agencia inmobiliaria (comisión de gestión)
- Gastos de redacción de contrato
- Abogado para reclamar impagos
Ejemplo práctico
Pagas 50 €/mes a una agencia que gestiona el cobro del alquiler. Al año: 600 € deducibles. Si además has pagado 200 € a un abogado por un requerimiento de pago, eso también es deducible.
Suministros
Si como propietario pagas directamente los suministros del inmueble (luz, agua, gas, internet), puedes deducirlos al 100%.
Lo habitual es que los suministros los pague el inquilino. Solo son deducibles si los pagas tú como propietario y así consta en el contrato.
Certificado energético
El coste de obtener el certificado de eficiencia energética es deducible. Es obligatorio para alquilar, así que es un gasto necesario.
Ejemplo práctico
Pagas 80 € por el certificado energético. Deducible en el apartado "otros gastos fiscalmente deducibles".
Amortización del inmueble
No es un gasto real que pagues, pero Hacienda te permite deducir el 3% anual del mayor valor entre el coste de adquisición (sin suelo) o el valor catastral de la construcción.
Ejemplo práctico
Compraste el piso por 180.000 €. El valor catastral dice que el suelo vale 60.000 € y la construcción 120.000 €. El 3% de 120.000 € son 3.600 € que puedes deducir cada año.
Este dato lo encuentras en el recibo del IBI, que separa valor del suelo y valor de construcción. Es el gasto que más propietarios olvidan y el que más impacto tiene en reducir el IRPF.
Para saber más sobre cómo funciona la amortización y calcularla automáticamente, consulta la guía del IRPF de tu alquiler.
Amortización de muebles y enseres
Si el piso se alquila amueblado, puedes deducir la amortización de los muebles y electrodomésticos que has comprado. El porcentaje es del 10% anual durante un máximo de 20 años.
Ejemplo práctico
Compras muebles por 3.000 € para amueblar el piso antes de alquilarlo. Puedes deducir 300 € al año durante 10 años (10% anual). Necesitas conservar las facturas.
Saldos de dudoso cobro
Si tu inquilino deja de pagar, los importes impagados pueden considerarse gasto deducible. Para ello, deben haber pasado más de 6 meses desde la primera gestión de cobro, o el inquilino debe estar en concurso de acreedores.
Si has registrado 12 meses de alquiler pero solo has cobrado 10, los 2 meses impagados se consideran saldo de dudoso cobro. Declaras los 12 meses como ingreso y los 2 impagados como gasto.
Escenarios reales con números: cómo cambia el resultado según tu caso
Cuando hablamos de fiscalidad del alquiler, el mismo piso puede dar un resultado muy distinto según meses alquilados, nivel de gasto y situación del inquilino. Por eso es importante no quedarse con una cifra “tipo” y construir el cálculo con escenarios.
Escenario A: alquiler estable todo el año
- Renta mensual: 850 €
- Ingresos anuales: 10.200 €
- IBI: 420 €
- Comunidad: 720 €
- Seguro hogar: 220 €
- Pequeñas reparaciones: 380 €
- Intereses hipoteca (si aplica): 1.050 €
- Amortización anual: 2.900 €
Total gastos deducibles estimados: 5.690 €.
Rendimiento neto previo: 10.200 - 5.690 = 4.510 €.
Si existe reducción aplicable sobre rendimiento positivo, la base que acaba tributando baja de forma significativa. Este punto cambia totalmente la factura final y conviene revisarlo con datos reales de contrato y uso del inmueble.
Escenario B: dos meses sin inquilino
- Ingresos efectivos: 8.500 € (10 meses)
- Gastos fijos similares (IBI, comunidad, seguro): 1.360 €
- Reparaciones: 450 €
- Intereses: 1.050 €
- Amortización imputable al periodo arrendado: revisar prorrateo según caso
Aquí muchos propietarios se equivocan porque deducen sin distinguir periodos o porque no separan con claridad los gastos ligados al tiempo alquilado y al tiempo sin arrendamiento. El resultado puede pasar de una declaración correcta a una regularización posterior.
Escenario C: impago parcial y cobro tardío
- Renta pactada: 900 €/mes
- Cobrado durante el año: 7.200 €
- Pendiente de cobro: 3.600 €
- Gastos recurrentes mantenidos: 2.100 €
- Reparaciones: 300 €
En este escenario hay que revisar el tratamiento del saldo pendiente y la documentación para justificar qué parte procede declarar en el ejercicio y cómo. Si no hay trazabilidad documental (requerimientos, comunicaciones, extractos), Hacienda suele cuestionar el criterio aplicado.
Mini conclusión: no existe una “plantilla única” válida para todos. Lo que sí funciona siempre es separar por periodos, justificar con documentos y recalcular con números cerrados de cada año.
Método práctico para no cometer errores al presentar la renta
Un enfoque útil para propietarios con 1, 2 o 3 inmuebles es preparar una ficha anual por vivienda con cinco bloques:
- Ingresos mensuales realmente cobrados.
- Gastos fijos (IBI, comunidad, seguro, suministros asumidos por propietario).
- Gastos variables (reparaciones, honorarios, incidencias).
- Amortización y partidas que requieren prorrateo.
- Incidencias especiales (vacío, impago, cambio de contrato, obras).
Si esta ficha se actualiza cada trimestre, en campaña solo hay que consolidar y verificar. Si se deja para abril o mayo, lo habitual es olvidar gastos pequeños pero recurrentes, que son justo los que más suman al final del año.
Ejemplo de control trimestral
Primer trimestre:
- Ingresos: 2.550 €
- Gastos: 1.120 €
Segundo trimestre:
- Ingresos: 2.550 €
- Gastos: 980 €
Tercer trimestre:
- Ingresos: 2.550 €
- Gastos: 1.340 € (avería)
Cuarto trimestre:
- Ingresos: 2.550 €
- Gastos: 1.050 €
Totales anuales:
- Ingresos: 10.200 €
- Gastos: 4.490 €
Con este nivel de desglose es muy fácil detectar incoherencias antes de presentar. Por ejemplo, si un trimestre no aparece comunidad o IBI, seguramente hay un recibo sin registrar. Y si un gasto grande aparece sin factura o sin concepto claro, es mejor regularizarlo antes de incluirlo.
Mini conclusión: el problema casi nunca es “hacer una cuenta difícil”, sino llegar tarde y sin orden documental.
Errores frecuentes que más dinero hacen perder (y cómo evitarlos)
En fiscalidad del alquiler hay fallos recurrentes que se repiten año tras año. Evitarlos no requiere ser experto tributario, solo seguir un proceso ordenado.
Error 1: confundir reparación con mejora
Cambiar una caldera averiada para mantener el uso normal no se trata igual que una reforma integral para elevar calidades. Si se clasifica mal, el rendimiento puede quedar incorrecto y generar ajustes en revisión.
Caso real orientativo:
- Pintura + sustitución de grifería: 1.200 €
- Reforma de cocina con redistribución: 8.500 €
Agrupar todo como gasto inmediato da una foto fiscal irreal. Separar conceptos y conservar facturas desglosadas evita problemas.
Error 2: usar porcentajes “de memoria” sin revisar bases
Muchos propietarios aplican porcentajes recordados de otro ejercicio sin comprobar si siguen vigentes para su caso concreto. La consecuencia no siempre es pagar más; a veces es declarar mal y asumir riesgo de regularización.
Error 3: declarar por “lo pactado” en vez de por “lo realmente gestionado”
Si hubo meses vacíos, renegociaciones, impagos o cobros fuera de plazo, hay que reflejarlos correctamente. La declaración no puede basarse en una estimación mental del contrato inicial cuando la realidad económica fue distinta.
Error 4: no prorratear cuando corresponde
Si el piso estuvo alquilado solo parte del año, hay partidas que requieren ajuste proporcional por tiempo de arrendamiento y por uso. Saltarse este punto suele disparar discrepancias.
Error 5: perder el soporte documental
Sin facturas, justificantes bancarios y contratos, defender un criterio correcto se vuelve difícil. El dato puede ser válido, pero sin respaldo pierde fuerza ante una comprobación.
Matices que conviene tener claros antes de cerrar cifras
Esto depende de varios factores:
- Duración real del alquiler en el año.
- Tipo de arrendamiento y uso del inmueble.
- Existencia de financiación y peso de intereses.
- Naturaleza de obras y gastos extraordinarios.
- Situación fiscal general del contribuyente.
Por eso dos propietarios del mismo edificio pueden declarar distinto sin que ninguno esté “mal”: simplemente tienen circunstancias diferentes.
Comparativa orientativa de impacto por método de trabajo
Propietario A (sin control trimestral):
- Gastos olvidados: 600 €
- Horas invertidas en campaña: 10–12 h
- Riesgo de incoherencias: alto
Propietario B (control trimestral):
- Gastos olvidados: menos de 100 €
- Horas en campaña: 2–3 h
- Riesgo de incoherencias: bajo
No es solo cuestión de pagar menos o más; es cuestión de declarar con tranquilidad y poder justificar cada número.
Mini conclusión: la mejor optimización fiscal no es una “trampa”, es un sistema de registro estable durante todo el año.
Errores comunes que cuestan dinero
Deducir mejoras como reparaciones. Reformar la cocina no es lo mismo que arreglar una fuga. Hacienda lo revisa y puede reclamarte la diferencia con recargos.
No separar intereses de amortización de la hipoteca. Si metes toda la cuota como gasto, estás deduciendo de más. Solo los intereses son deducibles.
Olvidar la amortización del inmueble. Es un gasto "invisible" de miles de euros al año. No incluirlo es regalar dinero a Hacienda.
No conservar facturas. Sin justificante, no hay deducción. Guarda todo: facturas, recibo