Alquilar una habitación de tu vivienda habitual: cómo declararlo

Alquilar una habitación de tu propia vivienda puede parecer algo informal: una persona entra, paga una cantidad al mes y comparte parte de la casa. Pero si cobras un alquiler, la duda fiscal llega rápido: ¿hay que declarar el alquiler de una habitación de la vivienda habitual?

La respuesta general es sí. Si obtienes ingresos por alquilar una habitación, debes declararlos. La parte delicada está en calcular qué gastos puedes deducir y cómo prorratearlos, porque no estás alquilando toda la vivienda.

Declarar alquiler habitación vivienda habitual: respuesta rápida

El alquiler de una habitación genera ingresos que deben incluirse en la declaración de la renta. Puedes deducir gastos vinculados a la parte alquilada, pero normalmente tendrás que prorratear por superficie, tiempo y uso.

No es lo mismo:

• Alquilar una habitación todo el año.
• Alquilarla solo seis meses.
• Incluir suministros en el precio.
• Cobrar gastos aparte.
• Alquilar a un estudiante, trabajador o familiar.

La clave es no declarar como si hubieras alquilado toda la vivienda cuando solo has alquilado una parte.

Qué ingresos debes declarar

Debes declarar las cantidades que cobras por la habitación. Si el inquilino paga una renta fija con suministros incluidos, todo lo que cobras forma parte de tus ingresos, aunque luego puedas deducir una parte de gastos.

Ejemplo:

• Habitación alquilada por 420 euros al mes.
• Duración: 10 meses.
• Ingresos: 420 x 10 = 4.200 euros.

Si además cobras 50 euros al mes por suministros:

• Renta: 420 euros.
• Suministros repercutidos: 50 euros.
• Total mensual: 470 euros.
• 10 meses: 4.700 euros.

Después podrás analizar qué gastos deducir, pero el ingreso cobrado no desaparece.

Cómo prorratear los gastos

El punto central es el prorrateo. Si alquilas una habitación, no puedes deducir el 100% de los gastos de la vivienda como si todo el piso estuviera arrendado.

El criterio más habitual combina:

• Porcentaje de superficie alquilada.
• Tiempo alquilado durante el año.
• Relación real del gasto con el alquiler.

Ejemplo:

• Vivienda de 90 m2.
• Habitación de 12 m2.
• Uso proporcional de zonas comunes estimado.
• Porcentaje razonable asignado al alquiler: 25%.
• Alquiler durante 8 meses.

Si el IBI anual son 360 euros:

• Parte por superficie/uso: 360 x 25% = 90 euros.
• Parte por tiempo: 90 x 8/12 = 60 euros.

Gasto deducible estimado: 60 euros.

No hay una fórmula mágica única para todos los casos. Lo importante es usar un criterio razonable, coherente y documentable.

Qué gastos pueden entrar

Los gastos deducibles suelen seguir la lógica general del alquiler, pero aplicados solo a la parte alquilada.

Pueden entrar, con prorrateo si corresponde:

• IBI.
• Comunidad.
• Seguro de hogar.
• Suministros si los asume el propietario.
• Internet si está incluido en el alquiler.
• Reparaciones vinculadas a la habitación o zonas comunes.
• Intereses de hipoteca en la parte correspondiente.
• Amortización proporcional.

Para ver la lógica completa, puedes consultar la guía de gastos deducibles del alquiler para propietarios.

Gasto directo de la habitación

Si pintas solo la habitación alquilada por 180 euros antes de que entre el inquilino, ese gasto tiene una relación más directa que una factura general de toda la vivienda.

Gasto común

Si pagas comunidad de todo el edificio, debes calcular qué parte corresponde al uso alquilado.

Suministros

Si el precio incluye luz, agua, gas e internet, podrás deducir una parte razonable. Si el inquilino paga su parte directamente, no deduces lo que no soportas.

Ejemplo numérico completo

Supongamos:

• Habitación alquilada: 450 euros al mes.
• Duración: 12 meses.
• Ingresos: 5.400 euros.
• Porcentaje asignado al alquiler: 30%.

Gastos anuales de vivienda:

• IBI: 400 euros.
• Comunidad: 900 euros.
• Seguro hogar: 220 euros.
• Internet: 360 euros.
• Luz, agua y gas: 1.500 euros.
• Reparación de persiana de la habitación: 120 euros.

Gastos prorrateados:

• IBI: 400 x 30% = 120 euros.
• Comunidad: 900 x 30% = 270 euros.
• Seguro: 220 x 30% = 66 euros.
• Internet: 360 x 30% = 108 euros.
• Suministros: 1.500 x 30% = 450 euros.
• Persiana habitación: 120 euros.

Total gastos:

• 120 + 270 + 66 + 108 + 450 + 120 = 1.134 euros.

Rendimiento antes de otras reglas:

• 5.400 - 1.134 = 4.266 euros.

Este ejemplo enseña por qué el prorrateo importa. No sería correcto deducir todos los gastos de la casa.

Si alquilas solo unos meses

Cuando la habitación está alquilada parte del año, hay que aplicar también el factor temporal.

Ejemplo:

• Habitación alquilada de septiembre a diciembre.
• Renta: 500 euros al mes.
• Ingresos: 2.000 euros.
• Porcentaje de uso: 25%.
• Comunidad anual: 840 euros.

Cálculo:

• Comunidad proporcional por uso: 840 x 25% = 210 euros.
• Proporción temporal: 210 x 4/12 = 70 euros.

Gasto deducible por comunidad: 70 euros.

Si pintas la habitación justo antes de alquilarla por 160 euros, ese gasto puede tener relación directa con el alquiler de la habitación. Guárdalo separado.

¿Se puede aplicar reducción por alquiler de vivienda?

Esta es una de las dudas importantes. La reducción por alquiler de vivienda depende de que el arrendamiento se destine a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino y de cumplir los requisitos aplicables.

En alquiler de habitación, el análisis puede ser más delicado que en el alquiler de una vivienda completa. No conviene aplicarla de forma automática sin revisar el contrato, duración, uso real y criterio fiscal.

Si el inquilino usa la habitación como residencia habitual, puede haber argumentos. Si es una estancia temporal, turística o muy breve, la situación cambia.

Para entender los porcentajes y requisitos generales, revisa la guía de reducción del alquiler en el IRPF.

Contrato y documentación

Aunque sea una habitación, conviene tener contrato escrito. Debería indicar:

• Habitación alquilada.
• Zonas comunes que puede usar.
• Renta.
• Duración.
• Suministros incluidos o aparte.
• Fianza o garantía.
• Normas básicas de convivencia.

Desde el punto de vista fiscal, el contrato ayuda a demostrar que no es un pago informal sin relación clara. También permite justificar fechas, importes y condiciones.

Guarda además:

• Transferencias recibidas.
• Facturas de gastos.
• Criterio de prorrateo usado.
• Comunicaciones relevantes.

Cómo calcular la superficie de forma razonable

El prorrateo por superficie no siempre es tan simple como dividir los metros de la habitación entre los metros totales. El inquilino también usa zonas comunes: baño, cocina, pasillo, salón si está permitido, terraza o lavadero.

Ejemplo:

• Vivienda: 100 m2.
• Habitación: 12 m2.
• Zonas comunes usadas: cocina, baño y pasillo.
• Vive una persona propietaria y una persona inquilina.

Si solo usas 12%, quizá te quedes corto porque el inquilino no vive encerrado en la habitación. Si aplicas 50%, quizá sea excesivo si el propietario usa la mayor parte de la vivienda. Un criterio razonable podría estar entre ambos, por ejemplo 25% o 30%, siempre que puedas explicarlo.

Otra forma de aproximarlo:

• Habitación exclusiva: 12 m2.
• Mitad de zonas comunes compartidas: 18 m2.
• Total asignado: 30 m2.
• Vivienda total: 100 m2.
• Porcentaje: 30%.

No es una regla oficial universal, pero sí un método ordenado y defendible si refleja el uso real.

Si alquilas dos habitaciones

Cuando alquilas más de una habitación, el cálculo cambia.

Ejemplo:

• Vivienda: 90 m2.
• Habitación A: 10 m2 por 350 euros.
• Habitación B: 12 m2 por 400 euros.
• Ambas usan cocina, baño y salón.

Ingresos:

• Habitación A: 350 x 12 = 4.200 euros.
• Habitación B: 400 x 12 = 4.800 euros.
• Total: 9.000 euros.

Para gastos comunes, podrías estimar un porcentaje mayor de uso alquilado, por ejemplo 45% o 50%, según convivencia y zonas compartidas. Si solo deduces 22 m2 sobre 90 m2, ignoras el uso común. Si deduces el 100%, exageras porque tú también vives allí.

La clave es documentar el criterio una vez y aplicarlo con coherencia. Cambiar cada año según convenga fiscalmente es mala idea.

Si el precio incluye limpieza o servicios

Algunos propietarios incluyen limpieza semanal, internet, calefacción o productos básicos. Si cobras más por ofrecer esos servicios, el ingreso total debe reflejarse.

Ejemplo:

• Habitación: 430 euros.
• Limpieza incluida: 40 euros.
• Internet y suministros incluidos.
• Cobro mensual: 470 euros.

Ingreso anual si son 12 meses:

• 470 x 12 = 5.640 euros.

Después podrás deducir una parte razonable de limpieza, internet y suministros si los pagas tú y están relacionados con el alquiler. Pero no conviene declarar solo 430 euros como si los otros 40 no existieran.

Fianza en alquiler de habitación

Si recibes una fianza, normalmente no es ingreso en el momento de recibirla si se devuelve al final. Es una garantía.

Ejemplo:

• Fianza recibida: 450 euros.
• Renta mensual: 450 euros.
• Al terminar, devuelves la fianza completa.

La fianza no aumenta tus ingresos del alquiler. Pero si retienes parte por daños o impagos, esa cantidad puede cambiar de naturaleza y conviene analizarla.

Ejemplo:

• Fianza: 450 euros.
• Daños justificados: 120 euros.
• Devuelves: 330 euros.

La parte retenida debe estar documentada. Guarda fotos, factura de reparación y comunicación con el inquilino.

Si convives con el inquilino todo el año

Cuando propietario e inquilino conviven, el alquiler de habitación no deja de existir, pero el cálculo debe reflejar esa convivencia. No puedes tratar la vivienda como si estuviera entregada por completo al arrendatario, porque tú sigues usando una parte relevante.

Ejemplo:

• Vives en la vivienda todo el año.
• Alquilas una habitación durante 12 meses.
• El inquilino usa baño, cocina e internet.
• Tú pagas todos los gastos.

En este caso, el criterio de prorrateo debe incorporar el uso compartido. Si además hay habitaciones o zonas que el inquilino no puede usar, anótalo. El contrato puede indicar qué zonas son comunes y cuáles quedan excluidas.

También conviene revisar si algún gasto es claramente personal. Por ejemplo, una compra de decoración para tu dormitorio no guarda relación con la habitación alquilada. En cambio, reparar el calentador que usan ambos sí puede tener una parte deducible.

La idea es separar lo común, lo exclusivo del inquilino y lo exclusivamente personal.

Errores frecuentes

No declarar porque “solo es una habitación”

Si hay ingresos, deben declararse.

Deducir el 100% de los gastos de la vivienda

Solo corresponde la parte razonable vinculada al alquiler.

No contar suministros incluidos

Si cobras una cuota total con suministros, el ingreso total cuenta.

No documentar el porcentaje usado

Anota superficie, uso de zonas comunes y criterio elegido.

Confundir habitación habitual con alquiler turístico

No tienen la misma lógica ni necesariamente el mismo tratamiento.

Cierre práctico

Alquilar una habitación de tu vivienda habitual se declara como ingreso del alquiler. La parte importante no es solo sumar lo cobrado, sino calcular bien qué gastos corresponden a esa habitación y durante qué meses.

Usa un criterio razonable de prorrateo, guarda contrato y facturas, y separa gastos directos de gastos comunes. Así evitarás tanto pagar de más como deducir gastos que no corresponden.